「成功する不動産投資」をテーマにした書籍や記事は多くありますが、実は初心者に重要なのは「失敗事例」を学ぶこと。不動産のプロは「絶対やってはいけない負けパターン」を知っています。
この記事では「失敗事例集」という形でフィクション形式で解りやすくまとめました。失敗しない不動産投資のために、ご活用頂ければ幸いです。
それでは、さっそく見ていきましょう。
新築×ワンルーム×サブリース
失敗投資家Aさんは、不動産投資セミナーで勧められた新築ワンルームマンションを購入しました。サブリースの家賃保証が付いているので空室になっても安心です。
購入の決め手は営業トーク「毎月の収支は赤字だが、35年後にマンションという資産が残ります」というものでした。
この手の話はめちゃくちゃ多いです
ポイントをまとめます
新築にサブリースは逆にデメリット
新築～築10年は賃貸運営のボーナスタイムです。放っておいても高い家賃で入居者が付きます。このボーナスタイムにサブリース保証を付けるメリットはありません。手数料を取られる（サヤを抜かれる）ので逆にデメリットです。築10年位でボーナスタイムが終わると同時にサブリースを打ち切られる事もよくあります。
つまり、新築にサブリースを付ける行為は、ボーナスタイムを業者にプレゼントしているに等しいのです。
「毎月の収支は赤字だが35年後に資産が残る」は本当か？
ある意味本当ですが、効率のいい資産形成とは言えません。
例えば3,000万円のマンションを購入して、毎月－３万円の赤字収支（マイナスキャッシュフロー）を35年間継続すると累計約-1,200万円です。なので、35年後に1,200万円以上の価値があれば一見成功したかに見えます。
一方
毎月３万円を35年間継続して年率３％で積立運用すると約2,200万円になります。年率５％なら約3,400万円です。なので、毎月３万円を35年間払い続けるのであれば、もっと効率のいい資産形成の方法があると言えそうです。
まとめ
一概に「新築×ワンルーム×サブリース」が良くないとは言いませんが、少なくともサラリーマンが副業感覚で初めて買う物件には向かないです。資産性よりも収益性の高い物件を選んだ方が良いですね。
もし、それでも「新築ワンルームを買いたいんだ！」という方は止めはしません。
止めはしませんが買う前に「まずはアパート一棟、買いなさい！」を読んでみて下さい。いかに「収益性」が重要か理解できると思います。
